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商业地产开发建设的误区

阅读次数: 3888 发布时间: 2017-10-24

误区一:传统的建筑规划设计能替代商业规划设计吗?

对于初次涉入商业地产领域的开发商而言,一个商业地产项目的开发,需要有专业周密的策划、定位和规划、设计来支撑,不能够依然遵循住宅地产的开发模式。商业地产的规划设计先于建筑规划设计。传统建筑设计无法替代商业规划设计。商业地产的规划设计是订单式的模式,从建筑物的柱距、荷载、层高、净高、消防分区、疏散通道、机电设备用房、垂直管井、电扶梯、空调负荷、通风、排油烟、燃气、用电量、给排水等方面是完全异于住宅设计的。商业地产规划设计之所以先行,就在于商业规划初期就要结合主力店、次主力店的工程条件需求,各种业态、功能需求做详细的分类规划,给出各类业态的工程条件和工程标准。比如,住宅的活荷载一般为150kg—200kg /㎡,而商业地产的活荷载通常为300kg/㎡—800kg/㎡;甚至更高。住宅的用电量80—100W/㎡,而商业地产的用电量经验值基本都在150—260W/㎡之间。所以,商业地产的每一项设计指标、设计规范都与住宅有着很大的区别,如果先期不做商业规划而直接引用建筑设计,则会给后期招商、施工、大规模的拆改带来很多困难。综上,在商业地产开发的前期,应该由专业的商业规划设计师做初步规划方案,再与建筑设计师频繁沟通,结合主力店、次主力商家的工程需求,提前打出一个预留量,使项目商业规划设计与建筑规划设计做到无缝对接,更大程度上减少或避免开发商浪费投资成本。

误区二:选择设计院的名气越大越好吗?

很多刚刚涉入商业地产领域的住宅开发商在进行商业项目开发时,都会选择一家甚至几家名气大的设计院来做方案,因此,投入成本非常大。对于这样的高标准固然支持,但是从选择设计院的实际角度出发,本人认为“远亲不如近邻”,选择好的设计院不如选择更合适的设计院。因为商业地产的工程设计需要满足招商的主力店、次主力店商户的工程条件,所以项目业态复杂和招商的不确定性会使得施工过程中设计变更的工作量非常多。设计院作为众多单位的第—协同者,将承担大量复杂繁琐的协调工作。这些工作,并非一名或几名驻甲方的设计代表可以独立完成和解决的。因此,选择一家可以保持随叫随到、顺畅对接的设计院才是理想也是更合适的。这样不仅能够顺利的保证工期,同时也能够为多方省下不必要的麻烦。

误区三:老板事无巨细,所有事情亲力亲为?

老板作为一个企业的核心领导,在一个企业面临重大事件时,往往会亲自操控,万事都要亲力亲为。对于初期转型商业地产的住宅开发商而言,由于项目规模的庞大以及各个环节的繁杂,势必会对以前住宅开发的工作内容有所冲击。一个大型商业地产项目的投资需要十几到几十个亿的资金,从拿地到立项,策划到规划,设计到施工,招商到签约以及装修到开业,内部、外部需要协调的事情不计其数。因此,聪明的老板会善于抓住重点,从大的方向去把控。实行岗位责任制,充分授权给贤能之士,建立现代化企业管理团队。只有这样才能够将繁杂的事情精简化处理,进一步保证工程进度,也为后期的招商环节节省大把的时间,保证项目的准时开业。

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